Mobiliser la procédure d’abandon manifeste et un bail emphytéotique pour faciliter la réhabilitation du bâti à Lacapelle-Cabanac (46)
Un petit village redynamisé par deux installations agricoles
Depuis 2009, la municipalité de Lacapelle-Cabanac a accompagné l'installation d'un maraîcher puis d’un paysan boulanger. Pour trouver des terres, des bâtiments techniques et un logement pour les deux familles, la municipalité a mobilisé des propriétaires fonciers privés, la foncière Terre de Liens, ainsi que des financements publics. Elle a utilisé la procédure d’abandon manifeste et un bail emphytéotique pour la reprise et la réhabilitation du bâti.
Situation
Lacapelle-Cabanac est une commune rurale de 170 habitants sans aucun commerce. Entre le plateau et la vallée du Lot, ses paysages sont occupés par des bois, des vignes (AOC Cahors) et des arbres fruitiers (noix et prunes).
Le conseil municipal élu en 2008 souhaitait redynamiser le village et contribuer au développement de l’agriculture biologique. Pour cela, il décide d’impulser la création d’une activité pérenne et viable économiquement de production de légumes biologiques à destination de la consommation locale.
2008 : Lancement du projet d’installation maraîchère et de la procédure d’abandon manifeste pour la maison du centre-bourg.
2009 : Acquisition foncier et bâti par la Foncière Terre de liens, puis bail emphytéotique sur le bâti. Première installation maraîchère.
2011 : Un nouveau salarié intègre la structure maraîchère.
2012 : Fin des travaux sur le bâti maraîcher.
2014 : Lancement du projet d’accueil d’un paysan boulanger
2017 : Accueil du paysan boulanger. Acquisition de la maison du centre bourg par la municipalité et construction du fournil.
2019 : Remplacement des premiers maraîchers par un nouveau couple. Lancement des marchés hebdomadaires dans le local de la mairie adjacent au fournil.
“Notre village est beau mais il est vide”... En 2008, la liste élue avait inscrit sur son programme l’installation d’un maraîcher en agriculture biologique, l’acquisition d’une maison abandonnée au centre du village et la création d’un écoquartier. Ces trois actions avaient pour but de redynamiser le village et de diversifier l’activité agricole vers des produits qui puissent être vendus sur place chaque semaine.
Un premier projet débouchant sur une installation maraîchère
En septembre 2009, le conseil municipal décide de chercher des terres et des bâtiments pour installer un maraîcher. Il organise une réunion publique à laquelle les habitants et tous les propriétaires fonciers de la commune sont conviés. Cet appel public a permis de repérer des opportunités foncières chez trois propriétaires privés.
La municipalité s’entoure de structures professionnelles (Chambre d’agriculture et ADEAR 46) pour choisir les terres, rédiger un appel à candidature puis sélectionner les porteurs de projet en maraîchage biologique. Ce sont finalement 3 ha et un bâtiment comprenant une habitation qui sont identifiés.
Un comité de pilotage se met en place et travaille sur trois axes : ingénierie technico- économique, ingénierie financière, ingénierie juridique.
Plusieurs modalités de portage foncier sont étudiées : achat par la commune, création d'une Société Civile Immobilière ou achat par la Foncière Terre de Liens. Aucun de ces scénarios ne répond au triple objectif d'une implication de la municipalité et des citoyens, d'une faisabilité financière et d'une pérennité du projet économique.
C'est une quatrième formule, hybride, qui est finalement retenue :
- Acquisition de l'ensemble du lieu (terres et hangar) par la Foncière Terre de liens
- Gestion du bâti confiée par bail emphytéotique de 30 ans à la municipalité afin de permettre à cette dernière d’assurer des travaux permettant notamment la création d’un logement.
- Les maraîchers retenus suite à l’appel à candidature signent en 2010 un bail de carrière auprès de deux bailleurs : la Foncière Terre de Liens pour les terres et la commune pour le bâti.
Un deuxième projet permettant l’accueil d’un paysan-boulanger
La mairie finit par acquérir la maison abandonnée identifiée en centre bourg, en faisant valoir que ces biens sont en état d’abandon manifeste, une procédure qui prend plusieurs années.
La mairie choisit d’en faire la base d’un deuxième projet : réhabiliter ce bâti pour y installer le fournil et local commercial d’un paysan boulanger, grâce à un co-financement de 200 000 € :
- 80 % de financement par la région et le département (dispositif « Pass commerce de proximité »)
- 20 % par la commune sur ses fonds propres ; le loyer qu’elle touche lui permet d’amortir cette opération sur une trentaine d’années.
Pour les terres, un propriétaire propose de louer 30 hectares.
Pour le logement, la mairie réserve un logement communal qui vient de se libérer.
En 2017, un appel à candidature est lancé et permet d’identifier un paysan boulanger qui souhaite se réinstaller.
- L’ouverture d’un espace de vente alimentaire attractif permet une réappropriation collective du centre-bourg. La vente de pain et des légumes produits sur la commune (entre-temps un autre maraîcher s’est installé de façon indépendante) a lieu tous les lundis et jeudis de 18h à 20h dans le local loué par la commune au paysan-boulanger. Ces deux rendez-vous hebdomadaires ont permis aux habitants d’échanger, de se rencontrer, si bien qu’ils ont engagé une réflexion collective autour de la vocation conviviale de cet espace en dehors des heures de vente.
- Un véritable partenariat entre Terre de liens et une collectivité locale. Celle-ci a pu s'impliquer dans l'accès au foncier sans en porter seule les enjeux financiers et de gestion. Elle s'est réappropriée la question foncière avec l'appui de Terre de liens.
- Un outil de travail pérenne. Partis vers d’autres horizons, les premiers maraîchers installés en 2010 ont été remplacés en 2019 par un couple de maraîchers qui commercialise en direct, sur les marchés et auprès du regroupement pédagogique intercommunal.
- Un conseil municipal qui porte le projet et investit financièrement, tout en amortissant son engagement grâce aux loyers perçus pendant 30 ans.
- Des logements communaux qui permettent d’accueillir les nouveaux arrivants en location
- Des habitants impliqués par des souscriptions de parts sociales dédiées au projet d’acquisition par Terre de Liens et des propriétaires mobilisés pour la vente ou la location de leurs terres.
- Deux dispositifs déterminants pour l’avancée du projet : la procédure permettant aux communes de récupérer les biens en état d’abandon manifeste, et le bail emphytéotique permettant de confier à deux acteurs différents l’acquisition (Terre de Liens) et la gestion d’un bien foncier ou bâti.
Trouver les terres : le conseil municipal a fait un important travail pour identifier le foncier disponible. Le lieu retenu provient de deux propriétaires.
Temporalité longue : presque dix ans ont été nécessaires pour faire aboutir la procédure de récupération d’un bâti en état d’abandon manifeste.
A travers l’installation de maraîchers, d’un paysan-boulanger et son projet d’éco-hameau, Lacapelle-Cabanac confirme qu’une petite commune sans autre activité que l’agriculture peut impulser une revitalisation rurale. Elle peut contribuer à recréer de l’activité économique et du lien social avec des moyens financiers limités, en s’entourant de partenaires (privés et associatifs pour le maraîchage ou publics pour l’opération de réhabilitation d’un bâti en fournil).